田老头新念“理房经” 短炒客为何变身食租族

2006年7月底，老田以36.7万元的到手价，把那套住宅和2个车库卖出。然后，他把买房所得分两次全都投资了商铺，2006年8月以每平方米2600元的团购价买了2间商铺，2007年12月又以每平方米2300元的尾盘全包价买了2间商铺。老田的这次资产转换，按理财专家的话说，就是既有短期获利又有长期收益。请看老田的三笔帐：第一笔，老田花26万元买的那套住宅和2个车库，投资21个月就赚了10.7万元，这在三线中小城市房价涨幅相对有限的行情里，可谓是获利不薄；第二笔，他以26万元的原始资本通过资产转换投资了价值36.5万元的商铺，不动产的原始资本增加了百分之四十，可谓是以小博大；第三笔，他通过资产转换，把一处市场价36.7万元因空关还要倒贴物业管理费的住宅，转换为4间商铺后，年出租收益高达32395元，可谓是技高一筹。

    租金变动中寻投资空间

    老田的故事听来是让人很受启发的，他也给我们提了个醒，租金收益应该成为衡量房产投资价值的重要标准。而且在实际的操作中，如果出现了某类房产价格涨幅较大但租赁价格却低迷止步不前的情况，就可以通过资产结构的调整，转而持有那些价格涨幅不大但租赁回报却比较理想的物业，而其中商业房产会成为不错的选择。从现实的情况来看，不少商业地产项目由于复合了商业和地产两种属性，往往容易会出现较高的租赁回报率。

    其实，很长时间以来，投资者都已习惯了楼市中买进卖出的差价交易，这已成为了大家获利的主要方式。而在当前市场延续调控惯性的情况下，这种投资的方式显然已经不合时宜了，租金收益将会成为人们在投资房产时首要考虑的因素。根据我们的计算，在当前市场情况下一套房子要上涨20%才能通过差价获利，房产正在回归到它原来的物业属性上面来，而当它不再以筹码的方式在市场上被运作时，其投资回报将主要以租金的方式表现出来。

    对于当前的房地产市场有位投资者这样认为：“现在的楼市已经不能投资了。”其实这句话只说对了一半，关键是你在进行房产投资时要转变一种视角，现在要把更多的重点放在对房产租金收益率的考察上。其实租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，从未来来看租金的高低将是支撑房产价格的重要因素，换句话说，有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘则会面临较大的风险。从这一点来说，投资者应该把最大限度地提高租金回报率作为时下的一个主攻方向，对此我们可以把握住这样几点：一是尽快地把手中的闲置房屋租出去，千万不要让房子“烂”在手中，要知道持有房产是有成本的，多租出去一个月也就多了一份收益；二是对于那些租金回报率偏低甚至租不出去的房产，在合适的价位上还是要考虑尽早出手，当然在另一方面，对于此类房产也要尽量少碰为妙；三是要利用多种渠道广开财源，尽量提高自己房屋的租金收益；四是多关注一些有较高租金回报率的房产，如中心城地段的小房型，重要商务区周边的房产，以及校园周边的房产等。

    另外，老田的投资经历也告诉了我们这样一个事实，那就是在房产投资中养房成本是不容忽视的。老田在异地投资的住宅房产不仅没有能够获得相应的租赁收益，而且还要为此支付物业管理费，这无疑大大降低了其投资收益。归根到底房产投资有一个特性，就是在持有房屋的过程中也会发生各种成本费用的支出，这与投资其他产品有着较大的不同。而从总的支出来看，记者认为其中可分为资本性支出和物业性支出两大类。所谓资本性的支出，其主要的构成就是在持有期间为贷款而付出的利息，而物业性支出的种类就比较多了，其中主要有物业管理费、装修费的折旧等等，这些都是持有房产期间发生的费用。投资一套房产的收益率会受到多方面因素的影响，成本与费用是其中的一个重要方面，在这种情况下租金收入就显得更加重要了，但是不同类别的楼盘和区域其租金水平的差异是很大的，这种差异的存在会给我们的投资选择产生较大的影响。比如现在有些区域的物业，房价的高企与租金的低下形成了一个鲜明的对比。相反，不少地区老工房的租赁回报率还维持在一个比较合理的水平，由此这些老工房的投资价值就明显要强一些。其次，次新盘由于不用考虑装修成本，所以它的投资性能要优于新盘，并且从目前市场的表现来看，不少楼盘新房与次新房的价格非常接近，这样从出租的角度考虑，次新盘的投资收益率就会高一些。