进入21世纪以来，我国物流园区得到快速发展，在提高物流组织化水平和集约化程度、转变物流企业运营方式、促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。中国物流与采购联合会和中国物流学会最近发布了《第三次全国物流园区基地调查报告》以下简称《报告》，对我国物流园区的发展现状和存在的问题进行了分析。报告认为，我国的物流园区服务领域不断拓宽；园区布局网络化发展，功能集聚特征明显；信息化建设取得较大进展。
功能集聚特征明显
《报告》显示，我国目前最终核实确认的物流园区基地数量为754家。必须指出的是，当前社会各界都有一种感觉，就是物流园区数量众多、遍地开花，但调查显示的实际情况并非如此。在全国物流园区名录中，调研组汇集各种信息来源形成了1204个物流园区初步名单，但其中有450个物流园区经多次核实查无实处。主要原因是这些园区仅仅提出了概念，而在现实中并不存在。
问卷调查结果显示，物流园区管理主要以企业自主管理为主，占62%；由政府设立的管委会管理的占33%。这两种方式成为目前物流园区管理的主要方式。从园区主要业务功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍占主导地位，但是加工、交易、转运、报关和金融物流等服务发展迅速。园区商品流转呈现出品种多、服务领域广、综合性强的特点。
物流园区布局网络化发展，功能集聚特征明显。目前，布局合理、产业集聚、功能集成的网络化物流服务体系在我国部分省市逐步形成，整合区域网络资源，带动区域经济协调发展的功能日益增强。
我国物流园区非常重视信息化建设工作。从信息化投入现状来看，投入超过500万元的物流园区占50%，超过1000万元的占33%。从物流园区未来发展的重点工作来看，提高信息化水平选项在所有园区重点工作统计中排在第一位，可见信息化在物流园区运营中的作用越来越受到重视。
同质化现象较严重
物流园区界定不清，产业政策难以落实。虽然《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年，但物流业多种业态的不断创新发展导致社会各界对物流园区理解上存在差异。物流园区业态不易界定，标准落后于产业发展，造成了统计口径不易把握，政府管理缺乏产业针对性，促进物流业发展相关政策难以落实等现实问题。
我国部分园区建设与区域经济发展不匹配，同质化现象较严重。调查发现，部分园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济发展缺乏有效衔接，导致物流园区功能布局和设计缺乏区域经济特色，园区服务辐射区域重叠，服务同质化现象比较明显，容易造成重复建设、资源浪费，不利于物流园区健康发展。
调查显示，物流园区用地问题是制约我国物流园区发展的最大“瓶颈”之一。随着我国城镇化进程加快，以及18亿亩耕地红线的约束，土地资源日渐紧缺。用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿海经济发达地区尤为突出。征地困难成为我国物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园区运营优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。
问卷调查结果表明，从人才需求状况来看，仓储、特种作业与运输三类业务人才需求仅占全部人才需求的16%、13%、12%；物流信息管理、营销管理、供应链设计以及国际物流业务管理等人才需求很大，占比均在30%以上；而综合性物流管理人才的需求更是居首位。这在很大程度上反映出物流园区提高服务水平的迫切需要。
目前，大多数物流园区的建设和运营具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，客观离不开政府统筹规划、相关部门协同配合。